福州一市民“購房”近十年爛尾？dìng金余款何時退

記者注意到，黃先生與福州青洲煜城置業有限公司所簽訂的合同與正常的商品房買賣合同不一樣，為“合作建房合同書”，合同中寫明，乙方出資共323000元即取得青洲大樓內一套總面積為69.17平米的單元房使用權，其中8萬元是定金，出資合同房屋的使用權期限為五十年，并且交付時甲方（福州青洲煜城置業有限公司）向乙方（黃先生）出具《物業移交證》。

為何不是商品房買賣合同？黃先生解釋稱，這是由于這塊土地屬于青洲村集體產權，開發商只是向村里租借了該地塊五十年的使用權，所蓋的這棟大樓也就沒有產權證，不能按商品房出售。

2014年開發商在街邊發放的宣傳單。黃先生 供圖

隨后，記者前往10樓開發商辦公點，發現這里空無一人。在多番撥打蘭姓負責人電話無法打通之后，記者致電了開發商法定代表人雷淑華，對方表示現在人在外地，雖然法人掛了自己的名字，但對這些糾紛其實并不了解，只是知道有這么一回事，不過他也承諾稱：“確實是拖了很久，之前是因為消防驗收、疫情、水災等因素耽擱了，應該今年上半年就會退款?！?/span>

位于10樓的開發商辦公點空無一人。記者 李牧晨 攝

那么，定金和訂金有什么區別？黃先生購買的這類房產權益能否得到保障？記者咨詢了福建協同律師事務所陳永涵律師。陳律師表示，定金指的就是在合同訂立之前支付一定金錢來作為擔保，也稱為保證金。比如我們購車，通常需要交付幾千元的保證金，如果買方反悔不購買相關車輛，定金不會退回；如果賣方沒履約，買方則可以獲得雙倍定金金額的賠償。而訂金只是單方行為，買家交付訂金通常會被認為交納的預付款，買賣雙方任何一方不履約都不會出現訂金不予返還或者賠償雙倍訂金的后果。

“像這種開發商租借村集體土地集資建造并對外銷售的房子我們俗稱為‘小產權房’，相對于正常流通的商品房來說，‘小產權房’實際上就是只能轉讓使用權、不能買賣的房子，購買是存在很大風險的，不僅沒法辦理房產證，還難以規避‘一房多賣’風險，房屋質量也難以保證，甚至有可能被無償征用或者征收?！标惵蓭熣f。

陳律師告訴記者，目前正規商品房交易有兩項保障，其一是“保交樓”措施，地方政府為了防范房地產企業風險外溢，切實承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付；其二是商品房消費者權利保護，就是在開發商因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中，商品房消費者以居住為目的購買房屋（一般指購買首套房）并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權也優先于上述其他權利。

陳律師還表示，在這件事中，黃先生與開發商之間屬于普通的債權糾紛，開發商只存在違約責任，若開發商資不抵債，黃先生可能出現拿不到房子也拿不回錢的情況，建議黃先生盡早通過法律途徑維護自己的權益。